Autoconstruction au Québec : TPS, TVQ et règles fiscales à connaître

Construire soi-même une maison peut permettre de mieux contrôler les coûts et les choix de construction. Toutefois, l'autoconstruction peut aussi entraîner des conséquences fiscales importantes, particulièrement en matière de TPS et de TVQ.

Le traitement fiscal dépend notamment de l'intention du propriétaire, de l'utilisation prévue de l'immeuble et du fait que la construction soit réalisée ou non dans le cadre d'une entreprise, d'un projet à risque ou d'une activité commerciale.

Il est donc préférable d'analyser le projet avant le début des travaux plutôt qu'au moment de vendre, de louer ou d'occuper l'immeuble.

Êtes-vous considéré comme un constructeur?

Aux fins de la TPS et de la TVQ, le mot « constructeur » possède une définition fiscale particulière. Une personne qui construit une habitation n'est pas automatiquement considérée comme un constructeur au sens des lois fiscales.

Selon Revenu Québec, un particulier qui construit ou rénove de façon majeure une habitation autrement que dans le cadre d'une entreprise, d'un projet à risque ou d'une affaire à caractère commercial n'est généralement pas considéré comme un constructeur.

L'intention au début du projet demeure toutefois importante. Les autorités fiscales peuvent notamment considérer :

• l'usage prévu de l'immeuble;
• l'intention de le vendre ou de le louer;
• la fréquence des projets immobiliers;
• la durée de détention;
• les démarches entreprises pour commercialiser l'immeuble;
• la participation du propriétaire aux travaux;
• l'ensemble des faits et des documents entourant le projet.

Un changement d'intention pendant les travaux peut également modifier le traitement fiscal.

Scénario 1 : construire pour en faire sa résidence principale

Lorsqu'un particulier construit une habitation pour en faire sa résidence habituelle, en dehors d'une activité commerciale ou d'un projet de revente, il peut ne pas être considéré comme un constructeur aux fins de la TPS et de la TVQ.

Dans cette situation, il paie normalement les taxes sur les matériaux, les services professionnels et les travaux de construction. Il pourrait ensuite avoir droit à certains remboursements pour habitation neuve s'il respecte les conditions applicables.

Le traitement ne doit toutefois pas être présumé. Une vente rapide, une mise en location ou des faits démontrant une intention commerciale peuvent mener à une conclusion différente.

Les remboursements pour habitation neuve

Le remboursement général pour habitation neuve peut permettre à un particulier admissible de récupérer une partie des taxes payées.

Selon les règles en vigueur à la date de mise à jour de cet article :

• le remboursement général maximal correspond à 36 % de la TPS admissible, jusqu'à 6 300 $;
• le remboursement maximal de TVQ correspond à 50 % de la TVQ admissible, jusqu'à 9 975 $;
• le remboursement de TPS diminue lorsque la valeur de l'habitation dépasse 350 000 $ et devient nul à partir de 450 000 $;
• le remboursement de TVQ diminue lorsque la valeur dépasse 200 000 $ et devient nul à partir de 300 000 $.

Ces seuils sont notamment fondés sur la juste valeur marchande du terrain et de l'habitation lorsqu'il s'agit d'une habitation construite par son propriétaire.

Nouveau remboursement pour l'achat d'une première habitation

Une personne admissible qui construit sa première habitation pourrait aussi avoir droit au remboursement fédéral de la TPS pour l'achat d'une première habitation.

Ce remboursement peut atteindre 50 000 $. Il vise notamment certaines habitations dont la construction ou la rénovation majeure a commencé après le 19 mars 2025 et avant 2031, lorsque les autres conditions sont respectées.

Le remboursement est généralement complet jusqu'à une valeur de 1 000 000 $, diminue progressivement entre 1 000 000 $ et 1 500 000 $, puis devient nul à partir de 1 500 000 $.

Ce remboursement concerne la TPS fédérale. Les règles et les seuils du remboursement de TVQ demeurent distincts.

L'admissibilité doit être vérifiée selon les dates du projet, la valeur de l'habitation, son utilisation et la situation des propriétaires.

Scénario 2 : construire pour vendre

La vente d'une habitation neuve par une personne considérée comme un constructeur est généralement taxable. La TPS et la TVQ peuvent alors devoir être perçues sur le prix de vente.

Toutefois, la simple vente d'une maison autoconstruite ne permet pas, à elle seule, de déterminer le traitement fiscal. Il faut examiner l'intention initiale, les circonstances du projet et l'ensemble des faits.

Le traitement du profit aux fins de l'impôt sur le revenu doit également être analysé séparément. Selon les circonstances, le profit pourrait notamment être considéré comme un revenu d'entreprise plutôt que comme un gain en capital.

Avant de mettre une habitation autoconstruite en vente, il est recommandé de faire déterminer :

• si le propriétaire est considéré comme un constructeur;
• si la vente est taxable;
• si des inscriptions aux fichiers de la TPS et de la TVQ sont nécessaires;
• si des crédits de taxe sur les intrants ou des remboursements de taxe sur les intrants peuvent être demandés;
• comment le profit devra être déclaré.

Scénario 3 : construire pour louer

Lorsqu'une personne considérée comme un constructeur construit une habitation neuve pour la louer à long terme, les règles de fourniture à soi-même peuvent s'appliquer.

Le constructeur est alors réputé avoir vendu l'immeuble à lui-même et l'avoir immédiatement racheté. La TPS et la TVQ sont généralement calculées sur la juste valeur marchande de l'immeuble plutôt que seulement sur son coût de construction.

La fourniture à soi-même survient habituellement à la plus tardive des dates suivantes :

• la date à laquelle les travaux sont achevés en grande partie;
• la date à laquelle la possession est transférée au locataire ou à laquelle l'immeuble commence à être occupé.

Un remboursement pour immeuble d'habitation locatif neuf peut être disponible lorsque les conditions sont respectées.

Certains grands projets de logements locatifs construits spécialement pour la location peuvent aussi bénéficier d'un remboursement fédéral plus important. Cette mesure ne s'applique toutefois pas aux maisons individuelles, aux copropriétés, aux duplex, aux triplex ni aux rénovations majeures.

Scénario 4 : usage mixte ou changement d'utilisation

Une habitation peut être utilisée à la fois à des fins personnelles, locatives et commerciales. Il est également possible que l'utilisation prévue change pendant ou après les travaux.

Dans ces situations, les conséquences fiscales dépendent notamment :

• de la proportion réellement utilisée pour chaque activité;
• de la nature de l'activité commerciale;
• du moment du changement d'utilisation;
• du statut du propriétaire;
• des taxes déjà récupérées;
• de la juste valeur marchande de l'immeuble au moment pertinent.

Évitez d'utiliser une règle générale selon laquelle un pourcentage unique déterminerait automatiquement le traitement fiscal. Une analyse particulière est nécessaire.

Pour faire examiner une situation où Revenu Québec ou l'Agence du revenu du Canada remet en question le traitement appliqué, consulter notre service de vérification fiscale.

Pourquoi la juste valeur marchande est-elle importante?

Lorsqu'une fourniture à soi-même s'applique, les taxes sont généralement calculées sur la juste valeur marchande de l'immeuble.

Cette valeur peut être supérieure au coût des matériaux et des travaux. Par exemple, une propriété ayant coûté 500 000 $ à construire pourrait avoir une valeur marchande de 650 000 $ au moment de son occupation ou de sa mise en location.

Une évaluation indépendante peut aider à soutenir la valeur utilisée, mais elle ne garantit pas que celle-ci sera acceptée par les autorités fiscales. Il est important de conserver :

• les contrats et les devis;
• les factures de matériaux et de sous-traitants;
• les permis;
• les preuves de paiement;
• les évaluations immobilières;
• les documents de financement;
• les annonces de vente ou de location;
• les documents démontrant l'intention initiale du projet.

Avant de commencer une autoconstruction

Avant d'acheter le terrain ou de commencer les travaux, il est prudent de déterminer :

1. qui sera propriétaire du terrain et de l'immeuble;
2. si l'habitation servira de résidence principale, de résidence secondaire, d'immeuble locatif ou de propriété destinée à la revente;
3. si une société sera impliquée;
4. si une inscription aux fichiers de la TPS et de la TVQ est nécessaire;
5. quelles taxes pourront être récupérées;
6. si une fourniture à soi-même pourrait s'appliquer;
7. quels remboursements pourraient être disponibles;
8. quels documents devront être conservés;
9. comment une vente éventuelle serait traitée aux fins de l'impôt.

Une planification fiscale réalisée avant le début du projet peut réduire le risque de mauvaises surprises.

À retenir

L'autoconstruction ne produit pas les mêmes conséquences fiscales dans toutes les situations.

La construction d'une résidence personnelle réalisée en dehors d'une activité commerciale peut recevoir un traitement différent d'un projet destiné à la vente ou à la location. La qualification de constructeur, l'intention du propriétaire, la juste valeur marchande et l'utilisation réelle de l'immeuble sont déterminantes.

Les montants en jeu peuvent être importants. Une erreur concernant la fourniture à soi-même ou les remboursements de taxes peut entraîner des taxes additionnelles, des intérêts et des pénalités.

Pour faire analyser votre projet avant la construction, la vente, la location ou un changement d'utilisation, communiquez avec Fisc-Aide.